文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费(fè颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗i)和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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