5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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