万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家的拍卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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