导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，19侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类98年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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